Бруклинская штаб-квартира Свидетелей Иеговы выставлена на продажу

Огромные красные буквы, составляющие слово «Watchtower», возвышаются на четыре с половиной метра. Подсвеченный логотип, на котором сменяются показатели времени и температуры воздуха, висит над крышами зданий сразу за Бруклинским мостом, указывая на местонахождение всемирного управленческого центра Свидетелей Иеговы — религиозной группы, которая более известна своей методикой проповедей по домам, нежели своим существенным портфелем недвижимости в Бруклине.

Теперь, когда управленческий комплекс площадью в 70 тыс. кв. метров и еще два объекта недвижимости, расположенных поблизости, — все они принадлежат Свидетелям Иеговы — были выставлены на продажу тем, кто заплатит наибольшую цену (ожидается, что торги принесут около 1 миллиарда долларов), этот световой знак излучает новый смысл, он стал маяком для девелоперов.

«Это огромная распродажа имущества», — говорит Савмир Сидху, один из руководителей фирмы Megalith Capital Management, которая вместе с партнерами реконструирует два роскошных жилых здания в Дамбо, прежде принадлежавших Свидетелям Иеговы, и планирует подать заявку по крайней мере на один из объектов недвижимости, только что поступивших на рынок. «Это свидетельство их дальновидности не только как владельцев недвижимости, но и как инвесторов и продавцов. Здесь явно присутствуют элемент своевременного выхода на рынок».

В последнее десятилетие Свидетели Иеговы понемногу покидали Бруклин, служивший им базой более столетия. Следуя долговременному плану перемещения на север штата, Общество Сторожевой Башни, юридическое лицо и издательская корпорация этой группы, постепенно распродавала свой портфель недвижимости, состоявший из примерно 40 объектов в районах Бруклин-Хайтс и Дамбо. Эта осторожная распродажа оживила строительство и начала менять ландшафт в центре Бруклина.

Первым Свидетели выставили на продажу здание по адресу Фурман-стрит 360, которое ушло за 205 миллионов долларов в 2004 году. Теперь, превращенное в роскошный прибрежный кондоминиум под названием One Brooklyn Bridge Park, оно может похвалиться пентхаусом, выставленным на продажу по цене 32 млн. долларов, — одно из самых дорогих предложений в Бруклине. Гостиницу «Боссерт» в Бруклин-Хайтс, некогда служившую домом бейсбольной команде «Бруклин Доджерс», Свидетели использовали для размещения сотрудников и приезжих. Она была продана за 81 млн. долларов в 2012 году. Теперь ее вновь превращают в гостиницу.

В 2013 году Свидетели продали три здания в районе Дамбо, в том числе бывшую фабрику Брилло на Уотер-стрит, в общей сложности за 30,6 млн. долларов; они превратятся в роскошные жилые здания. А шесть бывших производственных корпусов у основания Бруклинского моста были проданы за 375 млн. долларов, также в 2013 году, и теперь превращаются в уютные офисы для технологических стартапов и таких имиджевых предприятий, как Etsy, WeWork и ювелирная фирма Alexis Bittar.

Последняя волна предложений, в которую, помимо здания управленческого центра, входят жилое здание на набережной в Бруклин-Хайтс и обширная парковка в Дамбо, поступила на рынок в момент оживления бруклинского рынка недвижимости. Хотя это не последние принадлежащие Свидетелям объекты недвижимости — у них остается еще с десяток, — они принадлежат к числу наиболее желанных для девелоперов. В настоящий момент Дамбо — один из самых дорогих районов Бруклина. И девелоперы роятся вокруг.

«На них приедут посмотреть все в мире, — говорит Такер Рид, президент местной девелоперской компании Downtown Brooklyn Partnership. — Многим из них войти на рынок помешает то, как высоко поднялась цена земли. Думаю, они столкнутся с очень высокой начальной ценой». Г-н Рид оценил три выставленных на продажу объекта недвижимости в сумму «где-то от 850 млн. до 1 млрд. долларов».

Самым заманчивым предложением, наверное, является объект по адресу Джей-стрит 85, где в настоящий момент находится паркинг площадью примерно в 1,2 гектара. Прямо через улицу от него находится остановка метро «York Street», главные ворота Дамбо, и к нему прилагаются права на застройку еще почти 93 тыс. кв. метров территории. При этом планы застройки не должны выноситься на общественные слушания.

«Этот участок представляет собой чистый лист. Именно этим он так привлекателен, — говорит А. Дж. Пирес, один из владельцев компании Alloy Development, которая вместе с фирмой Monadnock Development производит работы в расположенном неподалеку роскошном кондоминиуме One John Street. Ожидается, что пентхаус в здании One John Street, контрактная стоимость которого составляет 8,8 млн. долларов, при окончательной продаже побьет все рекорды. Фирма Alloy намерена претендовать по крайней мере на один из объектов недвижимости Свидетелей.

Застройка паркинга может привлечь в район 1000 новых жителей, что составит 20% прирост к нынешнему количеству обитателей Дамбо, которое, по официальным оценкам, составляет 5000 человек.

Свидетели приобрели этот участок в 1980-1990-х годах, объединив территорию нескольких старых фабрик и ветшающих зданий, которые со времени были снесены. В 2004 году организация добилась перевода объекта из промышленной в жилую зону, планируя построить там четыре башни, чтобы разместить своих сотрудников в одном месте. Однако эти планы поменялись.

«По прошествии времени мы пересмотрели эту стратегию», — заявил представитель Свидетелей Ричард Девайн. Чтобы расширить свою типографию и разместить более крупные машины, организация перевела издательство из промышленных зданий на Перл-стрит и Сэндс-стрит у основания Бруклинского моста в г. Уолкилл, штат Нью-Йорк.

Однако самой амбициозной частью стратегии переосмысления стал новый управленческий центр на поросшем лесом участке площадью в 102 гектара в г. Уорвик, штат Нью-Йорк, который Свидетели купили в 2009 году.

В настоящее время строительство автономного комплекса на участке площадью 18 гектар идет полным ходом, и ожидается, что оно будет закончено в этом году. Комплекс будет включать в себя четыре жилых здания с 557 квартирами, рассчитанными примерно на 1000 жителей, фабрику по раздельной переработке отходов, авторемонтную мастерскую, административные офисы, кухню коммерческого уровня, прачечную, поликлинику и многое другое. Этот комплекс будет представлять собой более компактный и пасторальный вариант прежнего городского комплекса, который был разбросан по территории двух районов и почти 40 зданиям в Бруклине.

Продажа бруклинской недвижимости необходима для завершения плана. Нынешний управленческий центр, массивный комплекс из пяти зданий по адресу Коламбия-Хайтс 25-30, занимает почти два городских квартала у основания Бруклинского моста, где типичные для Бруклин-Хайтс здания из бурого песчаника переходят в покрытые бельгийскими блоками улицы Дамбо. Едва различимые буквы из темного кирпича на дымоходе напоминают о первом владельце комплекса по имени Э. Р. Скуибб.

Недавно, во время экскурсии по зданию, г-н Девайн, представитель Свидетелей, вышел на крышу и осмотрел окрестности. «Это дает вам некоторое представление о географии», — говорит он, глядя на поразительную панораму зданий Нижнего Манхэттана, включая Бруклинский мост, статую Свободы и всю Нью-Йоркскую гавань до самого острова Статен.

Большую часть здания занимают офисы. Монотонность бежевых стен нарушают красочные картины, на которых изображены библейские сцены, в том числе райская жизнь, где люди резвятся с пандами. В здании есть музей, рассказывающий об истории Свидетелей, большой обеденный зал и кухня, предлагающая обеды и ужины почти 2000 прихожан, приехавших со всех концов света, чтобы добровольно трудиться в бруклинском комплексе, который называют «Вефилем» или «Домом Божьим».

«Не знаю, заинтересует ли это будущих девелоперов», — сказал г-н Девайн, распахивая дверь в девственно чистую, сверкающую сталью кухню, где повара в фартуках трудились над караваем хлеба размером с автомобильную шину.

Еще более поразительные виды открываются из выставленного на продажу жилого здания по адресу Коламбия-Хайтс 124 площадью 14 тыс. кв. метров, которое представляет собой лакомый кусочек в начале набережной. Набережная огибает здание с двух сторон, благодаря чему из окон и с балконов маленьких студий и однокомнатных квартир, открывается обширная панорама моста и Манхэттана. Подземный туннель для перемещения припасов, в котором расположен буфет, связывает здание с другими принадлежащими Свидетелям жилыми домами. Свидетели платят городскому Департаменту транспорта за обслуживание туннеля, однако новый владелец здания может предпочесть закрыть свой участок.

Первоначально на этом участке стоял четырехэтажный дом из бурого песчаника, в котором жил пастор Плимутской церкви препр. Генри Уорд Бичер. Это здание Свидетели приобрели одним из первых, в 1909 году, когда перенесли свою штаб-квартиру из Пенсильвании в Бруклин. Старое здание было снесено в 1920-х годах, чтобы освободить место для нынешнего сооружения, которое с тех пор было расширено.

Переезд в Нью-Йорк был обусловлен близостью к транспортным артериям и издательским мощностям и задачами производства и распространения журнала «Сторожевая башня».

«Бруклин был известен как церковный район, — объяснил г-н Девайн. — Он пользовался репутацией центра религиозной мысли».

Многие считают, что Общество Сторожевой Башни помогло восстановить в районе стабильность после городского фискального кризиса 1970-х годов и в последовавшие за ним трудные годы. «Это были трудные дни, — вспоминает г-н Дивайн, приехавший из Детройта в 1979 году в возрасте 19 лет. — Город разваливался. Городские службы были сокращены до предела. Повсюду был мусор и граффити. Через кварталы Дамбо никто не ходил». «Это было жуткое место», — говорит он, добавляя, что повсюду гуляли бродячие собаки.

Многие тогда уехали из города, но Свидетели остались. «Заниматься недвижимостью в Бруклине не всегда было так легко, — говорит Дэвид Крэмер, директор фирмы Hudson Companies, которая реконструировала J Condominium по адресу Джей-стрит 100 в районе Дамбо, прямо через улицу от парковки Свидетелей. — Думаю, они заслуживают похвалы за то, что в трудные годы вкладывали деньги в развитие района и поддерживали свои здания в прекрасном состоянии».

Но когда промышленный район Дамбо в конце 1990-х превратился в жилой анклав, чувства по отношению к владениям Свидетелей стали меняться.

До тех пор, «думаю, что присутствие Сторожевой Башни было, в основном, благоприятным», — говорит Дэвид Ломбино, директор специальных проектов в Two Trees, риэлтерской фирме, основанной Дэвидом Валентасом, которому во многом приписывают заслугу превращения Дамбо в жилые кварталы. «Когда они определенно были островом в себе, — говорит он, организация помогала поддерживать жизнь на улице и спасла многие здания от разрушения. — Они хорошо заботили о своем имуществе».

Но когда Дамбо превратился в полноценный район для работы и жизни, люди начали сетовать на стремление Свидетелей к изоляции и жаловаться на то, что присутствие организации сдерживает развитие района, которое могло бы привлечь сюда больше магазинов и жилья.

«В районе было очень мало взаимодействия, — говорит Александрия Сика, исполнительный директор Округа развития Дамбо. — Характерной чертой Свидетелей всегда были высокие заборы с засовами и ключами».

В декабре, когда было объявлено о последней сделке, группа выборных чиновников и общественных активистов обратилась к Свидетелям Иеговы с письмом, в котором призвала организацию выполнить некогда данное обещание окультурить унылый парк через дорогу от дома 85 по Джей-стрит, появившегося в 2004 году, когда квартал был переведен в жилую зону.

Хотя с тех пор Свидетели Иеговы пообещали вложить в проект 5,5 млн. долларов, активисты говорят, что они не удовлетворены. «Это капля в том море денег, которые они с собой вывезут из города», — говорит г-жа Сика, добавив, что Свидетели, как некоммерческая организация, не платят налоги на недвижимость.

«Они известны своими умением прекрасно выбирать момент. С одной стороны, это впечатляет, но с другой, это печально. Будь они частным девелопером, они бы продали эту недвижимость давным-давно», — говорит она, добавляя, что частный девелопер, которому приходится ежегодно платить налоги, вероятно, не был бы столь терпелив.

По оценке городского Независимого бюджетного офиса возвращение трех указанных объектов недвижимости в налоговый реестр может принести в бюджет от 2,2 до 6,8 млн. долларов в год.

«Никто бы не устоял перед искушением реконструировать или продать по крайней мере некоторые из этих объектов недвижимости, — говорит г-н Ломбино из фирмы Two Trees, которая за последние два десятилетия построила, сдала внаем или подала в этом районе более 1000 квартир и 140 тыс. кв. метров офисных площадей. — То, что они продержались так долго, является характерной особенностью их некоммерческого религиозного статуса и целей их организации».

«Теперь возникла ситуация, когда цены на землю в этой части Бруклина выросли так быстро и так сильно, что это не благоприятствует будущему развитию района», — говорит г-н Ломбино, отмечая, что его компания продала первые кондоминиумы в конце 1990-х годов по цене 300 долларов за квадратный фут. Чтобы получить прибыль от здания по адресу Джей-стрит 85, по его словам, нужно будет продать его по цене не менее 2000 долларов за квадратный фут. — При таких ценах есть только один возможный способ реконструкции здания, роскошный кондоминиум. Так что речь идет о совсем других покупателях».

Свидетели, в свою очередь, не считают, что занимаются перепродажей недвижимости. «Недвижимость имеет побочное отношение к нашей миссии, — сказал г-н Девайн. — Мы никогда не покупали недвижимость для спекуляции. Когда она становится нам не нужна, мы ее продаем».

Поскольку Девайн так долго считал Бруклин своим домом, переезд на север штата означает, что ему придется ко многому привыкнуть. «Это совсем другая атмосфера, — говорит он. Ему приходится постоянно мотаться между участком строительства в Уорвике и штаб-картирой в Бруклине, между которыми примерно 50 миль.

«Поначалу для нас с женой это был трудный переход, — говорит он. — Мы скучали по городу, когда уехали оттуда». Потом, вновь войдя в роль представителя организации, он добавил: «Как организация, мы не сентиментальны, хотя нам нравится наше бруклинское прошлок. Нам нужно делать то, что практически значимо для нашей работы».

— The New York Times, 29.01.2016